Btw bij short-stayverhuur: wat ondernemers moeten weten

11-07-2024

Een projectontwikkelaar koopt een pand met een winkel op de begane grond en woningen op de bovenliggende verdiepingen. De projectontwikkelaar verbouwt de woningen tot appartementen, die hij voor korte duur gaat verhuren. Hij vraagt de btw over de verbouwingskosten van de woningen terug. De inspecteur weigert de teruggave van de btw en stelt dat de ondernemer geen recht heeft op de btw-teruggave. Heeft de ondernemer recht op teruggave van de btw over de verbouwing van de woningen?

De plannen van de projectontwikkelaar

De projectontwikkelaar verhuurt de winkelruimte en wil op de bovenliggende verdiepingen zes volledig ingerichte appartementen realiseren, die hij steeds voor maximaal zes maanden wil verhuren. De projectontwikkelaar stelt dat hij recht heeft op de teruggave van de btw, die drukt op het realiseren van de appartementen. De appartementen worden volledig ingericht verhuurd en de huurprijs is inclusief bijkomende kosten zoals elektra, internet en schoonmaak. Volgens de ondernemer is sprake van zogenaamde short-stayverhuur. Short-stay is een term uit de btw-richtlijn, die bepaalt dat kort verblijf, bijvoorbeeld in een hotel, niet onbelast is. Als de ondernemer de appartementen met btw verhuurt, heeft hij recht op teruggave van de btw op de verbouwingskosten. Als de verhuur niet met btw belast is, heeft de ondernemer geen recht op teruggave van de btw. Alleen ondernemers die btw-belaste prestaties verrichten, komen in aanmerking voor teruggave van de btw.

De argumenten van de inspecteur

De inspecteur stelt dat de ondernemer niet concurreert met hotelbedrijven, omdat de kenmerken van een hotel ontbreken. Volgens de inspecteur is het ongebruikelijk dat een hotel kamers voor vier tot zes maanden verhuurt. Bovendien moet de huurder zich inschrijven in de Basisregistratie Personen, wat bij hotels geen vereiste is. In de aanvraag voor de omgevingsvergunning heeft de ondernemer aangegeven dat de appartementen bedoeld zijn om in te wonen. Tot slot stelt de inspecteur dat de ondernemer op zijn website jonge carrièremakers en gevestigde levensgenieters aanspreekt; een ander publiek dan bij een hotel.

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelt dat sprake is van short-stay en verwijst naar een arrest van de Hoge Raad. Hierin is bepaald dat sprake is van short-stay als de verblijfsruimtes zijn toegerust voor kort verblijf zonder dat de tijdelijke bewoner zorg heeft voor de inventaris. Verder blijkt uit het arrest, dat als een verblijfsruimte niet door een hotel wordt verhuurd, maar zich wel op hetzelfde publiek richt, de ondernemer concurreert met een hotel. Vaststaat dat de projectontwikkelaar de woningen voor maximaal zes maanden verhuurt, dat de appartementen volledig gemeubileerd zijn en dat de huurder niet belast is met de zorg voor de inventaris. Op grond van het arrest is het niet relevant dat de ondernemer een projectontwikkelaar is; het gaat om de prestatie. De rechtbank oordeelt dat de verhuur onder de short-stay uitzondering valt en belast is met het verlaagde btw-tarief. Daarom heeft de projectontwikkelaar recht op teruggave van de btw over de verbouwingskosten.

Wat betekent dit voor ondernemers?

Deze uitspraak biedt mogelijkheden voor ondernemers. De rechtbank geeft handvatten voor soortgelijke gevallen, zodat ondernemers kunnen sturen op teruggave van btw. Gezien het feit dat dit afhankelijk is van de specifieke omstandigheden, is het raadzaam om in vergelijkbare gevallen contact met ons op te nemen om fiscaal leed te voorkomen.

Recente nieuwsartikelen

Indexatie 2025 kinderopvangtoeslag

Nota van wijziging wetsvoorstel Wet aanpassing fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten 2025

Vervallen laag tarief omzetbelasting per 1 januari 2025 voor agrarische leveringen

Verzwijgen van omzet en de valkuil van een bankrekening op eigen naam

Koper verplicht tot sloop: geen levering bouwgrond

Ontslag voor werknemer die niet meewerkt aan re-integratie

Wetsvoorstel Wet tijdelijke regeling alleenverdienersproblematiek

Disproportionele tariefsverhoging forensenbelasting

Wanneer is een biologisch kind ook een “fiscaal kind”?

Alleen specifieke orthopedische maatvoetbedden vallen onder verlaagd btw-tarief

Stand van zaken Wet rechtsherstel box 3 en Overbruggingswet box 3

Verplichte aanwezigheid voor aanvang dienst is betaalde werktijd

Uitstel inwerkingtredingsdatum bedrag ineens

Koopprijs of taxatiewaarde: waarover wordt overdrachtsbelasting betaald?

Geen vrijval van herinvesteringsreserve door weigering van vergunning

Wet aanpassing fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten 2025

Aanpassingen kindgebonden budget

Voorstellen dividendbelasting

Energiebelastingen

Voorgestelde wijzigingen autobelastingen

Wijzigingen omzetbelasting per 1 januari 2026

Wijzigingen loonbelasting

Wet excessief lenen en samenwerkingsverbanden

Voorgestelde wijzigingen vennootschapsbelasting

Aftrekposten inkomstenbelasting

Tarieven en heffingskortingen 2025

Einde handhavingsmoratorium Wet DBA per 1 januari 2025

Persoonlijke omstandigheden en openheid van zaken leiden tot lagere boete

Het belang van de intentie van de koper van een woning

Geen fiscale eenheid omzetbelasting wegens gebrek aan financiële verwevenheid

Administratiebureau C.O. Steeman kenmerkt zich door korte lijnen, duidelijkheid, flexibiliteit en een uitstekende service.

Onze kracht:

  • Maatwerk
  • Jarenlange ervaring
  • Betrouwbaar
  • Kennis van de markt
  • Accuraat
© 2023 Administratiebureau Steeman