Btw-heffing bij levering in het kader van sale-en-lease-backtransactie

04-02-2021

Het begrip levering van goederen in de omzetbelasting verwijst niet naar de civielrechtelijke eigendomsoverdracht, maar naar elke handeling tot overdracht van een lichamelijke zaak waardoor de wederpartij feitelijk als eigenaar over die zaak kan beschikken. De macht om als eigenaar over een goed te beschikken houdt onder meer in dat degene aan wie die macht is overgedragen de mogelijkheid heeft om besluiten te nemen die de rechtstoestand van het betrokken goed kunnen beïnvloeden, waaronder met name het besluit om het goed te verkopen. Aan de hand van de feitelijke omstandigheden moet worden bepaald of een dergelijke overdracht zich voordoet.

Een woningcorporatie verkocht een appartementencomplex kort na de oplevering en ingebruikname. De verkoop vond plaats onder de voorwaarde dat de corporatie het complex voor een periode van 25 jaar van de koper huurde. De corporatie verzorgde het beheer van het appartementencomplex tegen een door de koper te betalen vergoeding. Ter zake van de levering van het appartementencomplex heeft de woningcorporatie geen omzetbelasting op aangifte voldaan. Volgens de corporatie was sprake van een overgang van een algemeenheid van goederen. Een dergelijke overgang is geen levering voor de omzetbelasting. Volgens de Belastingdienst ging het om een belaste levering van een onroerende zaak binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming. De Belastingdienst legde een naheffingsaanslag omzetbelasting op.

Hof Den Haag was van oordeel dat de sale‑en‑lease-backtransactie geen levering in de zin van de omzetbelasting was, omdat de macht om als eigenaar over het complex te beschikken niet op de koper was overgegaan. Omdat volgens het hof geen sprake was van een transactie of handeling waarvoor omzetbelasting is verschuldigd, heeft het hof zich niet uitgelaten over de vraag of sprake was van de overgang van een algemeenheid van goederen.

Volgens de Hoge Raad valt niet uit te sluiten dat degene, die niet de juridische eigendom van een zaak heeft, voor de heffing van omzetbelasting toch de macht heeft om feitelijk als eigenaar over de zaak te beschikken. Dit is het geval bij een onherroepelijke volmacht van de juridische eigenaar om de zaak te vervreemden of te bezwaren, of wanneer de juridische eigenaar zich ertoe heeft verplicht op verzoek mee te werken aan overdracht van de zaak aan een derde. Beperkingen in de bevoegdheid van de juridische eigenaar om een goed te verkopen of anderszins erover te beschikken, rechtvaardigen niet zonder meer het oordeel dat hij voor de heffing van omzetbelasting niet de macht heeft om feitelijk over het goed te beschikken als ware hij de eigenaar.

De Hoge Raad heeft het beroep in cassatie van de staatssecretaris van Financiën gegrond verklaard. Uit het oordeel van het hof blijkt niet dat het hof de vereiste toetsing van de overdracht heeft verricht. Volgens de Hoge Raad brengen de tussen de woningcorporatie en de koper gesloten overeenkomst en de akte van levering niet mee dat de macht om als eigenaar over het appartementencomplex te beschikken niet is overgedragen aan de koper. Uit de overeenkomst en de akte blijkt niet dat de corporatie de bevoegdheid heeft behouden om besluiten te nemen die de rechtstoestand van het appartementencomplex kunnen beïnvloeden of dat zij een onherroepelijke volmacht heeft tot het vervreemden of bezwaren van het appartementencomplex. Er is sprake van een levering van het appartementencomplex binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming. Een dergelijke levering is verplicht belast met omzetbelasting. Volgens de Hoge Raad is de sale‑en‑lease‑backtransactie meer dan een zuiver financiële transactie om de liquiditeit van de corporatie te verhogen. Anders dan het hof heeft geoordeeld is deze transactie niet vrijgesteld.

Van een overgang van een algemeenheid van goederen was geen sprake. Daarvoor is vereist dat de corporatie (een gedeelte van) haar onderneming aan de koper heeft overgedragen en (dat gedeelte van) die onderneming door de koper wordt voortgezet.

Recente nieuwsartikelen

Fiscale implicaties van afgewaardeerde leningen in bedrijfsfinanciën

Villa met praktijkruimte: is de praktijkruimte onderdeel van de woning?

Consultatie verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering zelfstandigen

Inspecteur vernietigt compromis over uitdeling op grond van dwaling

Mag een bestuursorgaan in hoger beroep terugkomen op eerdere ontvankelijkverkaring bezwaar?

Recht op aftrek btw op draagconstructie woning en op zonnepanelen bij verhuur woning?

Waardebepaling van aanmerkelijk belang bij remigratie

Vrijstelling van btw bij doorbelasting aansprakelijkheidsverzekering

Rente over bijgeschreven rente eigenwoningschuld is niet aftrekbaar

Geen fictieve verkrijging op grond van verrekenbeding

Concurrentiebeding niet langer geldig na wijziging arbeidsovereenkomst

Ook de Wet rechtsherstel box 3 is discriminerend

Schade-uitkering na klachtenprocedure beleggingsverzekering

Gratis gezonde lunchmaaltijden?

Levering verhuurd pand

Verstrekking op de zaak betrekking hebbend stuk via link naar website

Btw-teruggave bouw brede school: heeft de gemeente zichzelf in de voet geschoten?

Verkoop woning aan bv tegen (te) hoge prijs. Bevoordeling?

Uitstel voor doen aangifte wel of niet verleend?

Geen cassatie tegen hofuitspraak over invloed vrijgesteld inkomen op ouderenkorting

Openstelling Subsidiemodule Agrarische Bedrijfsadvisering en Educatie

Kamerbrief aanpassingen in bedrijfsopvolgingsregeling en doorschuifregeling

Fiscale maatregelen in hoofdlijnenakkoord

Kabinetsreactie op evaluatie onbelaste reiskostenvergoeding

Uitvoeringstoetsen amendementen op Belastingplan 2024

Tussentijds beëindigen arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd

Dien Gecombineerde opgave uiterlijk 15 mei in

Onbekwaamheid werknemer geen dringende reden voor ontslag op staande voet

Niet-verhuurde woning in box 3

Ontwerpbesluit met uurprijzen kinderopvang 2025

Administratiebureau C.O. Steeman kenmerkt zich door korte lijnen, duidelijkheid, flexibiliteit en een uitstekende service.

Onze kracht:

  • Maatwerk
  • Jarenlange ervaring
  • Betrouwbaar
  • Kennis van de markt
  • Accuraat
© 2023 Administratiebureau Steeman