Flexibele kapitalisatiefactoren bij WOZ-waardebepaling

18-07-2024

Op 31 juli 2020 heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam de WOZ-waarden voor het jaar 2019 vastgesteld van meerdere onroerende zaken, variërend van € 197.000 tot € 1.814.000. De eigenaar van de onroerende zaken heeft bezwaar aangetekend tegen de waardevaststellingen, maar deze zijn ongegrond verklaard. Hierop heeft de eigenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank verklaarde de meeste beroepen ongegrond, maar voor enkele objecten werd een compromis bereikt en zijn de waarden aangepast. De eigenaar ging daarna in hoger beroep.

Geschilpunt in hoger beroep

Het belangrijkste geschilpunt in hoger beroep was of de heffingsambtenaar verplicht is om voor alle objecten binnen één gebouw dezelfde kapitalisatiefactor toe te passen. De eigenaar betoogde dat dit wel het geval moet zijn en dat, indien verschillende kapitalisatiefactoren werden toegepast, de laagste factor voor alle objecten binnen het gebouw gehanteerd zou moeten worden.

Uitspraak van het hof

Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om dezelfde kapitalisatiefactor voor alle objecten binnen één gebouw te gebruiken. De waarde van onroerende zaken wordt vastgesteld op basis van de vrije bewijsleer. De vrije bewijsleer betekent dat de heffingsambtenaar, afhankelijk van de feitelijke situatie, met verschillende factoren rekening kan houden, zoals de aard en functie van de objecten. De heffingsambtenaar heeft in dit geval voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Dit werd ondersteund door vergelijking met verkoop- en huurtransacties van passende en vergelijkbare andere objecten. Het hof concludeerde dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd.

Verzoek om vergoeding van immateriële schade

De belanghebbende had tevens een verzoek ingediend voor een vergoeding van immateriële schade vanwege de lange duur van de procedure. Dit verzoek is door het hof afgewezen, aangezien de behandeling van het hoger beroep binnen de redelijke termijn van twee jaar viel.

Conclusie

Deze uitspraak is van belang voor de vaststelling van WOZ-waarden, omdat het bevestigt dat de heffingsambtenaar niet gebonden is aan één uniforme kapitalisatiefactor voor verschillende objecten binnen één gebouw, zolang hij maar aannemelijk kan maken dat de gehanteerde waarden niet te hoog zijn. Dit biedt gemeenten de flexibiliteit om rekening te houden met de specifieke kenmerken van ieder afzonderlijk object bij de waardebepaling. Ook onderstreept het arrest de noodzaak voor belanghebbenden om bij het aanvechten van WOZ-beschikkingen goed onderbouwde argumenten aan te dragen. Algemene bezwaren zonder concrete onderbouwing zullen doorgaans niet volstaan om de vastgestelde waarden succesvol aan te vechten.

Recente nieuwsartikelen

Bijzondere omstandigheden: proceskostenvergoeding onder de loep

Overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning: wanneer komt u in aanmerking voor het verlaagde tarief?

Recht op aftrek voorbelasting bij kosteloze terbeschikkingstelling

Premiepercentages en maximum premieloon 2025

Raad van State uit bezwaren tegen nieuw box 3-stelsel

Toepassing eigenwoningregeling bij besluit tot verkoop voor juridische levering woning

Indexering griffierechten per 1 januari 2025

Hoge Raad: ongelijke behandeling bij WGA-uitkering en arbeidskorting

Berekening heffingskortingen bij gedeeltelijke belastingplicht

Hoge Raad stelt strikte eisen aan voortvarendheid

Belastingrente van 8% voor vennootschapsbelasting onverbindend

Villatax is geen ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht

Wanneer kunnen fiscale partners de onderlinge verdeling van inkomsten bepalen of herzien bij navordering?

AOW-leeftijd blijft 67 jaar en 3 maanden in 2030

Premie en bijdrageloon Zorgverzekeringswet 2025

Verlenging SLIM-regeling

Premie 2025 pensioenregeling payrollkrachten

Aandachtspunten jaarafsluiting loonadministratie

Aanpassingen in de 30%-regeling

Einde handhavingsmoratorium arbeidsrelaties

Paardenaccommodatie als onderdeel van de eigen woning?

Toelaatbaarheid tweede aanslag afvalstoffenheffing

Kostenopslag naheffing parkeerbelasting is geen straf

Wijzigingen loonkostenvoordelen per 2025

Vergeet de herziening van de aftrek voorbelasting niet

Fiscale eenheid aangaan of verbreken?

Middeling van inkomens voor het laatst mogelijk over de jaren 2022 tot en met 2024

Draag bij leven vermogen over naar de (klein)kinderen om erfbelasting te beperken

Maak bezwaar tegen de “villatax”

Belastingheffing in box 3 als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement

Administratiebureau C.O. Steeman kenmerkt zich door korte lijnen, duidelijkheid, flexibiliteit en een uitstekende service.

Onze kracht:

  • Maatwerk
  • Jarenlange ervaring
  • Betrouwbaar
  • Kennis van de markt
  • Accuraat
© 2023 Administratiebureau Steeman