Koopprijs of taxatiewaarde: waarover wordt overdrachtsbelasting betaald?

26-09-2024

Een jong stel heeft een woning gekocht. Bij de levering is overdrachtsbelasting betaald over de getaxeerde waarde van de woning, die hoger is dan de betaalde koopsom. De vraag is of de koopprijs of de hogere taxatiewaarde als maatstaf moet dienen voor de heffing van overdrachtsbelasting. Afhankelijk van het antwoord op deze vraag is de startersvrijstelling al dan niet van toepassing.

Standpunt kopers

De kopers hebben de woning gekocht voor € 395.000. De woning is door een taxateur echter getaxeerd op € 430.000. De kopers hebben de woning aangekocht om deze als hoofdverblijf te gebruiken en hebben bij de aangifte overdrachtsbelasting een beroep gedaan op de startersvrijstelling. Daarvoor geldt dat de waarde van de woning onder een zekere grens moet liggen. Destijds bedroeg deze grens € 400.000. De kopers menen dat de koopsom bepalend is voor de heffing van overdrachtsbelasting.

Standpunt inspecteur

De inspecteur betoogt dat de maatstaf voor de heffing van overdrachtsbelasting de getaxeerde waarde van € 430.000 moet zijn, aangezien dit bedrag de waarde in het economisch verkeer zou vertegenwoordigen. De inspecteur stelt bovendien dat de koopprijs van € 395.000 afwijkt van de marktwaarde, mede omdat de woning niet openbaar is aangeboden en de verkoper een bekende was van de kopers.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank volgt het standpunt van de inspecteur en oordeelt dat de taxatiewaarde van € 430.000 als uitgangspunt dient voor de heffing van overdrachtsbelasting. Dit betekent dat de startersvrijstelling niet van toepassing is, omdat de waarde hoger is dan de grens van € 400.000.

Oordeel van het hof

In hoger beroep komt Hof Den Haag tot een ander oordeel. Het hof oordeelt dat de transactie tussen onafhankelijke partijen heeft plaatsgevonden en dat de overeengekomen koopprijs van € 395.000 niet afwijkt van de waarde in het economisch verkeer. Het taxatierapport, dat voor financieringsdoeleinden is opgesteld door een vriendin van de kopers, heeft het hof terzijde geschoven. Het hof oordeelt dat de koopprijs van € 395.000 als maatstaf voor de heffing van overdrachtsbelasting moet worden gehanteerd.

Wettelijk kader en gevolgen

Overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak. Volgens de Wet op belastingen van rechtsverkeer is de waarde ten minste gelijk aan de tegenprestatie. De waarde van een woning moest destijds onder de grens van € 400.000 liggen om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling. Het hof oordeelt dat de waarde van de woning in dit geval € 395.000 bedroeg, waardoor de startersvrijstelling van toepassing was. Dit betekent dat de kopers recht hebben op teruggaaf van de betaalde overdrachtsbelasting.

Conclusie

Het hof heeft duidelijk gemaakt dat de tussen onafhankelijke partijen overeengekomen koopprijs doorgaans de juiste maatstaf is voor de heffing van overdrachtsbelasting, mits er geen sprake is van marktverstorende omstandigheden. Twijfelt u bij de aankoop van een woning over de juiste toepassing van de overdrachtsbelasting of de startersvrijstelling? Neem contact met ons op voor deskundig advies en begeleiding.