Nadere invulling van begrip “werkelijk rendement”

02-01-2025

De Hoge Raad heeft kort voor het einde van 2024 enkele arresten gewezen over de samenstelling van het werkelijk behaalde rendement in box 3. Een van de arresten betreft de vraag hoe moet worden omgegaan met een tweede woning, die niet wordt verhuurd en in het kalenderjaar niet is verkocht. Hof Den Haag heeft voor deze woning geen inkomen in aanmerking genomen omdat in de optiek van het hof de ongerealiseerde waardeverandering van een tweede woning niet tot het werkelijke rendement behoort.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

Onder verwijzing naar zijn arrest van 6 juni 2024 herhaalt de Hoge Raad dat positieve en negatieve waardeveranderingen van vermogensbestanddelen in box 3 tot het werkelijke rendement behoren. Dat geldt ook als die waardeveranderingen nog niet zijn gerealiseerd. Voor vermogensbestanddelen, die het gehele jaar tot het vermogen van de belastingplichtige behoren, geldt als uitgangspunt dat het gaat om het verschil tussen de waarde aan het begin en aan het einde van het jaar. Voor een woning betekent dit het verschil tussen de WOZ-waarde voor het volgende kalenderjaar en de WOZ-waarde voor het kalenderjaar.

Als de tweede woning in de loop van het jaar wordt gekocht of verkocht, dient de wijziging van de WOZ-waarde tijdsevenredig te worden toegerekend aan de periode in dat jaar waarin de woning behoorde tot het vermogen in box 3 van de betrokkene. Een verschil tussen de koop- of verkoopprijs en de WOZ-waarde van een tweede woning beïnvloedt wel de waarde van het totale vermogen in box 3, maar behoort niet tot het werkelijke rendement in box 3.

Investeringen in tweede woning

Met het oog op de rechtszekerheid en de rechtseenheid gaat de Hoge Raad ten overvloede in op de invloed van nadere investeringen in een tweede woning. De waardestijging van de woning als gevolg van een nadere investering vormt geen rendement. Een mogelijke waardeverandering, die het gevolg is van kosten van onderhoud van de onroerende zaak behoort wel tot het werkelijke rendement, aldus de Hoge Raad. Voor het onderscheid tussen kosten van onderhoud en nadere investeringen in een onroerende zaak verwijst de Hoge Raad naar de rechtspraak over kosten van onderhoud van een monumentenpand. Kosten van onderhoud betreffen werkzaamheden om de zaak in bruikbare staat te herstellen of te houden. Wanneer verbouwingswerkzaamheden zowel herstel als vernieuwing betreffen, moeten de kosten daarvan worden gesplitst in onderhoud en verbetering, tenzij de verbouwing zo ingrijpend is dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. In dat geval is van onderhoud geen sprake.

Geen voordeel wegens eigen gebruik

De Hoge Raad houdt bij de vaststelling van het werkelijke rendement geen rekening met een voordeel wegens eigen gebruik van de tweede woning. Dat voordeel behoort wel tot het rendementsbegrip dat de wetgever voor ogen heeft gestaan bij de vormgeving van het forfaitaire stelsel in box 3, maar om de omvang daarvan vast te kunnen stellen moet de wetgever keuzes maken.