Was een verbouwing zo ingrijpend dat in wezen nieuwbouw is ontstaan?

30-04-2024

Een ondernemer heeft een pand gekocht nadat dit was verbouwd tot hotel. De vraag is of de aanpassingen aan het pand zo ingrijpend zijn geweest dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. In dat geval is de latere levering niet belast met overdrachtsbelasting, maar met omzetbelasting. Gezien het feit dat drie afzonderlijke panden zijn samengevoegd tot één pand, kunnen we rustig stellen dat de verbouwing ingrijpend was. Maar was deze ingrijpend genoeg om het pand aan te merken als een nieuw pand? De inspecteur meent van niet en heeft het bezwaar tegen de op aangifte voldane overdrachtsbelasting afgewezen. De belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Hoe liep dit af?

Standpunten van partijen

Volgens de belanghebbende is door de verbouwing een nieuw pand ontstaan. De bouwkundige constructie is ingrijpend gewijzigd en het pand heeft een nieuwe functie gekregen. De verkrijging zou daarom vrijgesteld moeten zijn van overdrachtsbelasting. De inspecteur betoogt echter dat niet gesproken kan worden van een nieuw vervaardigd pand, omdat de bouwkundige ingrepen beperkt waren. Volgens de inspecteur blijkt uit de tekeningen dat slechts op enkele plaatsen nieuw metselwerk is toegepast, zijn de dragende wanden in de kelder bestaand metselwerk en zijn de nieuw geplaatste binnenmuren niet dragend.

In wezen nieuwbouw

We spreken van 'in wezen nieuwbouw' als door verbouwingswerkzaamheden eigenlijk een nieuw pand is ontstaan. Dit betekent dat het resultaat van de verbouwing gelijkgesteld wordt met een nieuw pand. De beoordeling hiervan is sterk afhankelijk van de specifieke omstandigheden.

Wat is er aangepast?

In deze zaak is de monumentale draagstructuur aangepast door een nieuwe interne draagconstructie aan te brengen, bestaande uit nieuwe dragende wanden op alle verdiepingen bij de gangen. In de kelder zijn dragende binnenwanden geplaatst om de bestaande en de nieuw aangebrachte constructie te ondersteunen. De kelder is uitgebreid, waarbij onder meer twee liften zijn gerealiseerd. Voor deze aanpassing is de bodem van de kelder uitgegraven en is de kelder water- en gasdicht gemaakt in beton, rustend op nieuwe funderingspalen.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank verwijst naar een arrest van de Hoge Raad voor de beoordeling of sprake is van een nieuw pand. Uit dit arrest volgt dat alleen aanpassingen aan de bouwkundige constructie kunnen rechtvaardigen dat sprake is van een ingrijpende verbouwing waardoor in wezen een nieuw pand is ontstaan. De rechtbank oordeelt dat de belanghebbende niet heeft aangetoond dat de nieuw geplaatste binnenwanden dragend zijn. Ook zijn de aanpassingen aan de vloerconstructie op de tweede etage volgens de rechtbank niet van dien aard dat gesproken kan worden van in wezen nieuwbouw. Er is geen nieuw pand ontstaan. Er is terecht overdrachtsbelasting betaald.

Recente nieuwsartikelen

Openstelling Subsidiemodule Agrarische Bedrijfsadvisering en Educatie

Kamerbrief aanpassingen in bedrijfsopvolgingsregeling en doorschuifregeling

Fiscale maatregelen in hoofdlijnenakkoord

Kabinetsreactie op evaluatie onbelaste reiskostenvergoeding

Uitvoeringstoetsen amendementen op Belastingplan 2024

Tussentijds beëindigen arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd

Dien Gecombineerde opgave uiterlijk 15 mei in

Onbekwaamheid werknemer geen dringende reden voor ontslag op staande voet

Niet-verhuurde woning in box 3

Ontwerpbesluit met uurprijzen kinderopvang 2025

Vaststelling rendementspercentage box 3 banktegoeden en schulden voor 2023

Geen ingekomen werknemer

Verkoop woningbouwkavels belast met btw?

Was een verbouwing zo ingrijpend dat in wezen nieuwbouw is ontstaan?

Proceskostenvergoeding

Kabinet wil verbod op contante betalingen boven € 3.000

Geen extra verhoging minimumloon per 1 juli, wel indexering

Kamerbrief over toekomstig stelsel box 3

Verdeling van aftrekposten door fiscale partners kan later aangepast worden

Fiscale risico’s bij schuiven met panden: wat u moet weten

Gevolgen verliesverrekening voor aanslag waarmee verlies is verrekend

Loon of schenking?

Aanpassing besluit internationale waardeoverdracht van pensioen

Alternatieve dekkingsopties voor maatregelen uit Belastingplan 2024

Regelgeving scheuren grasland

Internetconsultatie aanpassing kavelruilvrijstelling overdrachtsbelasting

Omvang administratie- en bewaarplicht ondernemers

Moeten alle op de zaak betrekking hebbende stukken worden opgestuurd?

Fiscale migratie: waar is thuis?

Herinvesteringsreserve voor afsluitvergoeding niet mogelijk

Administratiebureau C.O. Steeman kenmerkt zich door korte lijnen, duidelijkheid, flexibiliteit en een uitstekende service.

Onze kracht:

  • Maatwerk
  • Jarenlange ervaring
  • Betrouwbaar
  • Kennis van de markt
  • Accuraat
© 2023 Administratiebureau Steeman